再也不能换汇购房?其实海外置业还是有办法!

1. 再也不能换汇购房?其实海外置业还是有办法!

最近几年，
国外投资买房越来越火！
为了规避国内的房产风险，
寻求资产保值，
许多大佬都纷纷选择了在海外置业！
据了解，
王健林、潘石屹和张欣等业界大佬，
在海外都有自己的房产。
我们都可以预料，
未来海外估计会上演一场抢房大战！
可是，
在这热闹的时刻，
我国外汇局却给投资客带来了沉重的一击！
据消息，
投资客以后不能通过换汇到海外置业了！
尤其是在购买房产和海外投资上。

面对这消息，
难道投资客会放弃海外置业吗？
大错特错！
海外房地产或许通过众筹能突破政策的监管
据了解，
一些海外房地产通过众筹绕过监管，
为投资者提供所谓的海外房产投资标；
一些互联网平台也会利用所谓的众筹模式，
在监管空白的地带操作，
帮助投资者将人民币兑换成外币，
然后流向海外房地产市场。
这样子对于投资客来说，
人民币最终还是变成了美元，
与直接换汇相比，
只不过是多绕了个弯。

不过，
这样子的做法还是存在风险的，
也不是合法的！
那么，
海外买房汇款该怎么办？

1、 利用第三方汇款
首先，投资人可以先将购房资金转入第三方中国境内的银行账户中；然后，通过第三方将同等金额的美元从境外银行账户转入投资人境外的账户或开发商境外账户。
2、 通过银行“内存外贷”或“内保外贷”来买房
作为资金外流的正规渠道，私人银行高端跨境服务“内存外贷”逐渐成为高端客户的另一选择。也就是说，在境内的银行存进一笔款项，然后在境外获得贷款。实际操作起来，内存外贷手续相对繁琐。首先门槛较高；高端跨境金融服务，多数以对公业务和高端个人客户为主。其次，签订三方协定的手续较复杂。第三，手续费、贷款利率相对较高。因此，投资客可以根据自己情况来选择。
3、开多个境外帐户，预留足够时间操作
这是一个相对来说安全、成本低，但战线长、操作有点繁琐的方法。比如，请三位亲朋好友各开一个境外帐户，每位朋友再邀请四位朋友各自购汇5万左右，总额不超过20万的美金，汇到他们的境外帐户。这样这三位朋友每人境外账户中的20万美金再汇到你的帐户里，就可获得60万美金，用作海外投资了。
（以上回答发布于2017-01-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 外汇管制 如何海外置业

5万美金的外汇监管额度一直都有，严禁项目投资的标准也一直都有。只不过现在的程序流程更为繁杂，规定也更为严苛。

自始至今，一直都有钱流出海外，他们是怎么做到的?

近来，在外汇配额问题上，如何转移资金，有些机构表示，可以在海外购买，一般都有自己的渠道。当然，渠道必须以法律为基础。

许多房地产营销人员建议，客户可以使用“蚂蚁移动”的方法来解决当前的外汇问题。

蚂蚁搬家(Ants Moving)别称“蓝精灵”，就是指买家依靠亲朋好友将人民币兑换成外汇交易，并将购入的外汇分别在我国的银行帐户汇至房地产商或买家的国外帐户，以付款购房合同款。

这种行为涉及到分拆结售汇的问题。一经发现，就会被外汇局列入“关注名单”，两年内不得换汇。

因此，这种方法对个人有相当大的风险。专家建议找一个专业的机构来处理汇款。

3. 外商投资房地产市场的外汇管理规定

1、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
2、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
3、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。
一、股权投资的退出方式有哪些?
所谓退出是指股权投资机构或个人在其所投资的创业企业发展相对成熟后，将其持有的权益资本在市场上出售以收回投资并实现投资收益的过程。中国股权投资历经20余年的蓬勃发展，资产管理规模已经超过5万亿元，每年投资项目数量近万个，投资金额超4500亿元。常见的退出方式主要有IPO、并购、新三板挂牌、股转、回购、借壳、清算等。
1、IPO退出：投资人最喜欢的退出方式
IPO，首次公开发行股票(InitialPblicOffering)，也就是常说的上市，是指企业发展成熟以后，通过在证券市场挂牌上市使私募股权投资资金实现增值和退出的方式，主要分为境内上市和境外上市，境内上市主要是指深交所或者上交所上市，境外上市常见的有港交所、纽交所和纳斯达克等。
在证券市场杠杆的作用下，IPO之后，投资机构可抛售其手里持有的股票获得高额的收益。对企业来说，除了企业股票的增值，更重要的是资本市场对企业良好经营业绩的认可，可使企业在证券市场上获得进一步发展的资金。
2、并购退出：未来最重要的退出方式
并购指一个企业或企业集团通过购买其他企业的全部或部分股权或资产，从而影响、控制其他企业的经营管理，并购主要分为正向并购和反向并购，正向并购是指为了推动企业价值持续快速提升，将并购双方对价合并，投资机构股份被稀释之后继续持有或者直接退出；反向并购直接就是以投资退出为目标的并购，也就是主观上要兑现投资收益的行为。
3、新三板退出：最受欢迎的退出方式
目前，新三板的转让方式有做市转让和协议转让两种。协议转让是指在股转系统主持下，买卖双方通过洽谈协商，达成股权交易；而做市转让则是在买卖双方之间再添加一个居间者“做市商”。
对企业来说，鉴于新三板市场带来的融资功能和可能带来的并购预期，广告效应以及政府政策的支持等，是中小企业一个比较好的融资选择；对机构及个人来说，相对主板门槛更低的进入壁垒及其灵活的协议转让和做市转让制度，能更快实现退出。
4、借壳上市：另类的IPO退出
所谓借壳上市，指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的操作手段。
5、股权转让：快速的退出方式
股权转让指的是投资机构依法将自己的股东权益有偿转让给他人，套现退出的一种方式。常见的例如私下协议转让、在区域股权交易中心(即四板)公开挂牌转让等。2016年上半年股权投资机构通过股权转让退出的交易有35笔。
6、回购：收益稳定的退出方式
回购主要分为管理层收购(MBO)和股东回购，是指企业经营者或所有者从直投机构回购股份。
7、清算：投资人最不愿看到的退出方式
对于已确认项目失败的创业资本应尽早采用清算方式退回以尽可能多地收回残留资本，其操作方式分为亏损清偿和亏损注销两种。近五年清算退出的案例总计不超过50家。
二、外商投资企业设立登记应提交的文件
（1）拟任法定代表人签署的《外商投资的公司设立登记申请书》；
（2）审批机关的批准文件（批复和批准证书副本1）；
（3）审批机关批准的公司章程；
（4）《企业名称预先核准通知书》；
（5）投资者的主体资格证明或自然人身份证明；
（6）法定代表人、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；
（7）依法设立的验资机构出具的验资证明；
适用于金融、证券、保险类和基金管理公司，以及设立时缴付全部或部分注册资本的公司。
（8）投资者首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；
（9）住所使用证明文件；
（10）前置审批文件或证件；
适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的公司。
（11）法律文件送达授权委托书；
由公司的境外投资者（授权人）与境内法律文件送达接受人（被授权人）签署，载明境内被授权人的地址、联系方式，明确授权其代为接受法律文件送达。被授权人可以是境外投资者设立的分支机构或拟设立的公司（被授权人为拟设立的公司的，公司设立后委托生效）或者其他境内有关单位或个人。
（12）其他有关文件。

4. 最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响

短期影响
短期内，外汇监管严了，筹集海外买房的资金难度大了。
毫无疑问，此次外汇局加强售汇业务监管，尤其强调对个人分拆购汇方面的监管，对于打算在海外买房的个人买家来说，意味着要在海外筹集买房资金的难度增加了。以往，尽管有这样或那样的规定，但大部分买家还是能通过“蚂蚁搬家”的方式筹集到外汇资金。上述新规的出台，则彻底地封住了这一途径，给大家在海外买房带来不小的麻烦。
近期国内的金融环境复杂，如人民币贬值压力增大、股市持续动荡，本次新规的出台可视作是监管部门限制一些企业通过境内外人民币外汇市场套利，防范汇市震荡下资金急流出的短期应对措施。
长期影响
长期看，外汇管制趋向市场化开放，限额总会突破。
从长期来看，国家在外汇管制上的措施还是趋向市场化开放的。国务院推出的QDII2(合格境内个人投资者)境外投资试点管理办法就是最好的例证！根据该办法，在试点的6个城市，符合条件的个人只要资产不低于100万人民币，即可开通境外直投账户，突破自2007年开始实施的每人每年5万美元的汇兑限额，直接投资海外资产。

5. 最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响

短期内，外汇监管严了，筹集海外买房的资金难度大了 毫无疑问，此次外汇局加强售汇业务监管，尤其强调对个人分拆购汇方面的监管，对于打算在海外买房的个人买家来说，意味着要在海外筹集买房资金的难度增加了。 以往，尽管有这样或那样的规定，但大部分买家还是能通过“蚂蚁搬家”的方式筹集到外汇资金。上述新规的出台，则彻底地封住了这一途径，给大家在海外买房带来不小的麻烦。 为此，居外网指出，近期国内的金融环境复杂，如人民币贬值压力增大、股市持续动荡，本次新规的出台可视作是监管部门限制一些企业通过境内外人民币外汇市场套利，防范汇市震荡下资金急流出的短期应对措施。 长期看，外汇管制趋向市场化开放，限额总会突破 从长期来看，国家在外汇管制上的措施还是趋向市场化开放的。今年6月份，国务院推出的QDII2(合格境内个人投资者)境外投资试点管理办法就是最好的例证！根据该办法，在试点的6个城市，符合条件的个人只要资产不低于100万人民币，即可开通境外直投账户，突破自2007年开始实施的每人每年5万美元的汇兑限额，直接投资海外资产。

6. 外汇管制如何海外买房

2017年新年伊始时，媒体就曝出一条劲爆消息：中国央行正式公布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”。

以前每人每年有5万美元的购汇额度，每天有1万美元取现额度，额满即止；该办法出台后，每天你只能换等额5万人民币的美元和其他外币，按照当前汇率约为7100美元，超过这个额度就要申报。并且现在在国内的银行换汇之前，无论是app还是网银还是柜台，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。

其中最关键的是第五条：以后个人换汇就再也不能用于境外买房投资了。除此之外，换汇时还要填写换汇用途、预计用汇时间等更加详细的信息。虽然每人每年5万刀的外汇限额未变，但这一规定基本上让海外资产配置成了泡影。其实外汇管制一直在加强，比如2016年以来蚂蚁搬家式的搬钱已经越来越行不通了。现在的政策，只是更加明确了这一信号，明文规定不许国内有钱人进行海外资产配置。
对此，外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房等利用经常项目从事资本项目的交易。
外汇管制难抵购房热情，房市依旧火热
加拿大地产经纪黎宇昌表示，虽然有些银行收紧外国买家的房地产按揭贷款申请，而汇丰银行根本完全拒绝所有中国地区买家的房地产商按揭贷款申请，再加上中国的外汇管制，很多人都会以为中国买家一定急降，但事实似乎并非这样。
据本地英文媒体GlobalNews报道，自2017年1月27日晚，也就是农历新年的除夕夜开始，中国大陆就开始了一周的全国公共假期。对大多数中国人来说，这个公共假期可以让他们回家同家人一起过节，但是也有大约六百万人选择出国旅游，顺便考察当地的房地产。对任何国家的市场来说，这都是一股庞大的资金流。